20.04.2020

Auswirkungen der COVID-19-Pandemie:

Hemmung der Fristen bei Grundstücksgeschäften

Der Erwerb von in Liechtenstein gelegenen Grundstücken unterliegt – von wenigen Ausnahmen abgesehenen – der Genehmigungspflicht der Grundverkehrsbehörde (Amt für Justiz). So sind zum Beispiel Kauf-, Tausch- und Schenkungsverträge der Grundverkehrsbehörde zur Überprüfung vorzulegen. Dem Erwerb von Grundstücken gleichgestellt ist auch der Erwerb von besonderen Rechten an Grundstücken, wie z.B. Baurechte, Kauf-, Vorkaufs- und Rückkaufsrechte oder andere Rechte, wie langfristige Miet- oder Pachtverträge. Grundsätzlich sind sämtliche genehmigungspflichtige Rechtsgeschäfte binnen vier Monaten nach ihrem Abschluss der Grundverkehrsbehörde vorzulegen. Andernfalls bleiben solche Rechtsgeschäfte unwirksam, solange die Genehmigung nicht vorliegt und sind nichtig, wenn sie nicht innerhalb der vorgegebenen Frist der Grundverkehrsbehörde vorgelegt werden.

Die COVID-19-Pandemie und die vom Landtag erlassenen Massnahmen haben nunmehr auch Auswirkungen auf diese grundverkehrsrechtliche Vorlagepflicht solcher genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäfte. So hat der Landtag am 8. April 2020 das sog. „Gesetz über Begleitmassnahmen in der Verwaltung und Justiz in Zusammenhang mit dem Coronavirus (COVID-19) (COVID-19-VJBG)“ erlassen, welches insbesondere auch die Hemmung von Fristen in Verwaltungssachen regelt. Es ist vorgesehen, dass während der Geltungsdauer des Gesetzes sog. materiell-rechtliche Fristen gehemmt werden. Dies insbesondere deshalb, da aufgrund von Krankheit oder Massnahmen zur Bekämpfung der Verbreitung von COVID-19 ein Tätigwerden innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Fristen seitens der rechtsberatenden Vertreter und der Parteien nicht immer rechtzeitig möglich ist.

Das gegenständliche Gesetz hält ausdrücklich fest, dass die Zeit der Geltungsdauer dieses Gesetzes nicht in die Zeit eingerechnet wird, in der bei einer Verwaltungsbehörde ein verfahrensleitender Antrag zu stellen ist (Art. 4 Bst. b COVID-19-VJBG). Damit soll als Erleichterung für die Rechtsunterworfenen während der COVID-19-Pandemie eine Hemmung von materiell-rechtlichen Fristen in Verwaltungssachen für die vorgesehene Geltungsdauer bewirkt werden. Die Massnahme hemmt während dieser Zeit ein Entstehen oder Untergehen von Rechtsansprüchen. Gemäss Bericht und Antrag werden dadurch einerseits eine gewisse Entlastung aller involvierten Parteien und Stellen erreicht bzw. Schutzmassnahmen getroffen und andererseits der ordentliche Betrieb der Verwaltungsbehörden soweit möglich und nötig gewährleistet.

Aufgrund dieser Bestimmung hinsichtlich der Hemmung von Fristen in Verwaltungssachen (Art. 4 Bst. b COVID-19-VJBG) wird auch die Frist für die Vorlagepflicht von genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäften im grundverkehrsrechtlichen Verfahren (Art. 15 GVG) gehemmt. Konkret bedeutet dies, dass der Beginn oder Weiterlauf dieser Frist (4 Monate) – von beispielsweisen genehmigungspflichtigen Kaufverträgen – gehemmt wird. Dabei ist zu beachten, dass die Frist nach der Geltungsdauer des Gesetzes nicht neu zu laufen beginnt. Vielmehr läuft die Frist während des Hemmungsgrundes nicht weiter, sondern ruht. Die Frist wird um die Dauer der Hemmung verlängert. Das Gesetz sieht derzeit eine Geltungsdauer bis zum 15. Juni 2020 vor.