23.12.2019

Überbauungsartikel als Freipass für den Erwerb von Grundstücken in Liechtenstein?

Voraussetzungen für den Erwerb von Grundstücken zu Überbauungszwecken

Der Erwerb von Eigentum an liechtensteinischen Grundstücken bedarf einer Genehmigung durch das Amt für Justiz, Abteilung Grundverkehr, nach Massgabe der Bestimmungen des Grundverkehrsgesetzes. Die Grundverkehrsbehörde erteilt die Genehmigung zum Erwerb, wenn ein berechtigtes Interesse geltend gemacht werden kann. Das Grundverkehrsgesetz bezweckt dadurch eine möglichst breite, sozial verträgliche und der Grösse des Landes entsprechende Streuung des Grundeigentums. Der Boden soll denjenigen vorbehalten bleiben, welche ihn zur Nutzung als Wohn- oder Betriebsfläche benötigen. Bodenhortungen und spekulative Bodenerwerbe sollen verhindert werden. Ein berechtigtes Interesse liegt deshalb insbesondere dann vor, wenn das zu erwerbende Grundstück dem Erwerber oder seiner Familie zur Deckung eines bereits gegebenen inländischen Wohnbedürfnisses dient. Zur Deckung des Wohnbedürfnisses dürfen gemäss gängiger Praxis ein baureifes Grundstück mit einer maximalen Grösse von 1’440 m2 (früher 400 Klafter) sowie zusätzlich eine Stockwerkeigentumseinheit oder alternativ zwei Stockwerkeigentumseinheiten erworben werden.

Das Grundverkehrsgesetz sieht zusätzlich eine Möglichkeit eines gewissermassen investiven Erwerbs von Grundstücken vor, welche auch dann zur Anwendung gelangen kann, wenn der Erwerber bereits über inländisches Grundeigentum verfügt. Ein solcher Grundstückserwerb setzt allerdings voraus, dass das zu erwerbende Grundstück einer Überbauung mit Eigentums- oder Mietwohnungen oder der Erstellung von gewerblichen Räumlichkeiten dienen soll. Der in der Praxis als „Überbauungsartikel“ (Art. 6 Abs. 1 lit. f) GVG) bezeichnete Erwerbsgrund widerspricht der Zielsetzung des Grundverkehrsgesetzes nicht, da er die Streuung des Grundeigentums auf dem freien Markt bezweckt.

Der Erwerb eines Grundstücks zu Überbauungszwecken ist an mehrere Voraussetzungen geknüpft. Ein entsprechendes berechtigtes Interesse kann nur dann nachgewiesen werden, wenn ein unbebautes Grundstück überbaut oder aber ein bestehendes Gebäude derart renoviert wird, dass mehrere Wohn- und / oder Gewerbeeinheiten (i.d.R. mindestens drei Einheiten) entstehen. Die erstellten Räumlichkeiten dürfen nur in beschränktem Masse dem Eigenbedarf des Erwerbers dienen. Ein Anteil von mindestens 70% muss mittels Eigentums- oder Mietwohnungen bzw. gewerblichen Räumlichkeiten mittels Verkauf oder Vermietung dem freien Markt zugeführt werden. Die Grundverkehrsbehörde verlangt zudem die Vorlage eines realisierbaren Vorprojekts, welches den Bauvorschriften entspricht, eines Baubeschriebs sowie eines Zeitplans. Mit der Überbauung muss innert einer von der Grundverkehrsbehörde mittels Auflage vorgeschriebenen Frist (in der Regel binnen drei Jahren) begonnen werden. Schliesslich hat der Erwerber nachzuweisen, dass er über kein anderes baureifes Grundstück verfügt, welches für die vorgesehene Überbauung geeignet wäre.

Gemäss aktueller Praxis der Grundverkehrsbehörde können sich alle natürlichen Personen mit liechtensteinischem Landesbürgerrecht oder EWR-Angehörige, welche über einen gültigen Aufenthaltstitel verfügen, und jede juristische Person des liechtensteinischen oder EWR-Rechts (mit Ausnahme von Anstalten ohne Mitglieder, Stiftungen und stiftungsähnlichen Treuunternehmen) mit Sitz in Liechtenstein oder einem EWR-Staat auf den Erwerbsgrund des Überbauungsartikels berufen. Beim Erwerb durch eine juristische Person ist zusätzlich nachzuweisen, dass der Zweck der Gesellschaft das angestrebte Grundstücksgeschäft zulässt. Ferner verlangt die Grundverkehrsbehörde bei sämtlichen juristischen Personen eine inländische Beteiligung.

Zwecks Verhinderung von reinen Investitionskäufen und wegen eingeschränkter Kapitalmarktfreiheit können schweizerische Staatsangehörige und schweizerische juristische Personen unabhängig davon, ob sich der Sitz bzw. Wohnsitz im Ausland oder im Inland befindet, das Überbauungsinteresse nicht geltend machen.