06.11.2019

Wohnrecht

Was ist zu beachten?

Das Wohnrecht verleiht dem Berechtigten die Befugnis, ein Gebäude oder einen Teil davon zu bewohnen. Es ist als sog. Personaldienstbarkeit unlösbar mit der Person des Berechtigten verbunden und zeichnet sich durch seine Unübertragbarkeit und Unvererblichkeit aus. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, ein Wohnrecht zu begründen. In der Praxis finden sich grundsätzlich zwei Hauptanwendungsfälle für die Einräumung eines Wohnrechts. Einerseits wird das Wohnrecht in vielen Fällen im Rahmen der Erbfolgeregelung zugunsten einer nahestehenden Person eingeräumt. So kann beispielsweise dem überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner der Verbleib im Haus oder in der Wohnung sichergestellt werden. Andererseits erfolgt die Einräumung häufig auch bei Grundstücksschenkungen an die Nachkommen, wobei die Schenker die Liegenschaft weiterhin gebrauchen wollen und sich deshalb ein Wohnrecht am Grundstück vorbehalten.

Das Recht, in einem „fremden“ Haus oder einer „fremden“ Wohnung zu wohnen, beruht in der Regel auf einem Mietvertrag, welcher nicht im Grundbuch vorgemerkt ist. Dieser hat sog. obligatorischen Charakter und wirkt damit grundsätzlich nur zwischen den Parteien. Im Vergleich dazu gilt das im Grundbuch eingetragene Wohnrecht als sog. beschränkt dingliches Recht und wirkt gegenüber jedermann. Die Eintragung im Grundbuch und die damit bewirkte Publizitätswirkung stellt ein wesentliches Unterscheidungsmerkmal zum einfachen Mietvertrag dar und ist daher jedenfalls zu empfehlen. Grundsätzlich endet das Wohnrecht mit dem Tod des Berechtigten. Allerdings ist es auch zulässig, ein zeitlich limitiertes Wohnrecht einzuräumen, wonach dieses nach Ablauf einer bestimmten Befristung untergeht. Dem Wohnrechtsberechtigten ist es auch jederzeit möglich, einseitig und formfrei auf das Recht zu verzichten. Für die Löschung im Grundbuch wird allerdings die Zustimmung beider Parteien verlangt.

Im Regelfall wird das Wohnrecht unentgeltlich eingeräumt. Eine Zinszahlungspflicht für den Wohnrechtberechtigten besteht nur dann, wenn sie vertraglich vorgesehen wurde. Unabhängig davon, ob ein entgeltliches oder unentgeltliches Wohnrecht vorliegt, hat der Berechtigte jedoch gemäss Gesetz für die Tragung der Lasten aufzukommen. Die Bestimmung kommt allerdings nur dann zum Tragen, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Demnach trägt der Berechtigte die Lasten des gewöhnlichen Unterhalts, wenn ihm ein ausschliessliches Wohnrecht zukommt. Hierzu gehören insbesondere Mängel, die durch kleine – für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche – Ausbesserungen und Reparaturen behoben werden können. Hat der Wohnrechtsberechtigte nur ein Mitbenutzungsrecht (z.B. für den Eingangsbereich, Treppenhaus, Waschküche), so fallen die Unterhaltungskosten dem Eigentümer zu.

Die juristisch korrekte Wortwahl kann entscheidend sein, ob die Eintragung des Wohnrechts im Grundbuch möglich ist. So kann bspw. eine aufschiebend bedingte Dienstbarkeit, wonach das Wohnrecht erst zu einem späteren Zeitpunkt zur Anwendung gelangt, nicht ins Grundbuch eingetragen werden. Zu beachten ist ebenso, dass ein langfristiges Wohnrecht (d.h. Dauer von mehr als 10 Jahren oder eine unbestimmte Zeit) dem Erwerb von Grundeigentum gleichgestellt ist und deshalb einer grundverkehrsrechtlichen Genehmigung bedarf.